DỰ ÁN CHUNG CƯ – TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.

Xây dựng công trình là phụ thuộc vào nhà thầu xây dựng. Mr Đức không phải chuyên môn về ngành này nhưng cũng có biết chút chút.

Về công nghệ xây dựng thì thời gian gần đây phát triển rất vũ bão. Từng có thời các nhà thầu chỉ xử lý được tầm hơn chục tầng là hết nước, nhưng ngày nay thì toà cao nhất lên tới 81 tầng, và vẫn có ý định tăng thêm.

Nói một chút về nhà thầu: Ở Phía Nam thì chúng ta hay nghe đến Coteccons, Hoà Bình, Ricons là những công ty này được gọi là nhà thầu hạng A. Rồi sau đó còn nhiều loại nhà thầu cấp thấp hơn.

Về xây dựng thì cũng phân ra tổng thầu, nhà thầu phụ, rồi vật liệu, quy chuẩn… nhiều thứ lắm.

Lưu ý rằng, chất lượng xây dựng thì CĐT vẫn là người kiểm soát, nhà thầu chỉ làm cho nó đúng với mong muốn của CĐT thôi, chứ nếu coi nhà thầu liên quan đến chất lường xây xựng là chưa đủ. Vì trong xây dựng người ta làm theo team, mà nhà thầu có những team mạnh, team yếu… Có một điều chắc chắn rằng nhà thầu cao cấp hơn thì đơn giá xây dựng cao hơn, còn chất lượng thì chưa chắc. Bởi thế không thể đánh giá chất lượng xây dựng chỉ dựa vào nhà thầu.

Về xây dựng cũng có nhiều công đoạn, nhiều cách tách, nhưng có thể tách ra theo các công đoạn như sau:

• Làm cọc: Vì nhà cao tầng móng nặng, nên buộc phải gia công móng bằng cọc. Cọc thì thường là cọc ép (với các công trình không cao lắm), và cọc khoan (nếu cao quá). Việc dùng loại cọc nào thì tuỳ vào thiết kế kết cấu, tuỳ vào địa chất. Và có một số nhà cung cấp cọc chuyên nghiệp mà không phải là Coteccons, Hoà Bình hay Ricons. Việc thi công cọc sẽ có thể được tiến hành ngay sau khi có phê duyệt TMB 1/500, vì lúc này đã định vị được tim cột và tính toán được kết cấu công trình.

• Làm móng: Xong cọc thì thì công móng, móng làm lâu hay không thì tuỳ vào việc làm bao nhiêu hầm, nếu nhiều hầm thì thường phải làm tường vây, tường vây là một bức tường to để ngăn đất khỏi sụp khi đào hầm, và cái tường này sẽ biến thành vách hầm sau này. Vì là công trìn ngầm nên đôi khi xây dựng ít ai biết.

• Khung BTCT: Cái sừng sững lên tầng của toà nhà chính là cái khung BTCT. Hiện nay với công nghệ xây dựng, thì nhanh nhất là 3 ngày / tầng, trung bình là 5-7 ngày /tầng, lâu là 10 ngày. Đại khái là 4 tầng 1 tháng, nếu tiến độ bình thường thì 30 tầng mất 8 tháng riêng xây phần khung. Cất nóc là xây xong phần khung này.

• Phần hoàn thiện bên ngoài và thi công M&E công trình: 02 mục này riêng biệt nhưng thi công cùng lúc, thường thì phần thân thi công lên được tầng 6 là có thể bắt đầu làm hoàn thiện. Đại khái hoàn thiện là xây tường, lắp kính, lắp cửa sổ. Còn M&E là đi ống nước, PCCC, lắp thang máy, điện, cơ… Mấy cái này nhìn vậy chứ tốn tiền lắm vì toàn phải mua máy móc thiết bị, càng sang thì mấy đồ này càng đắt. Và thường sau khi cất nóc, phải mất thếm 6-9 tháng (nhanh) thì mới hoàn thành cái này.

• Hoàn thiện bên trong canh hộ: Hoàn thiện bên ngoài rồi thì có thể hoàn thiện bên trong, và việc hoàn thiện thì thường khá tỉ mỉ, như lắp bóng đèn, làm sàn, gắn cửa…., quy trình này cũng mất lâu chứ không nhanh.

• Cảnh quan nội khu: Thường sẽ làm được cảnh quan khi mà bắt đầu cất nóc xong, xe lớn ít vào nữa thì xây cảnh quan được. Làm mấy thứ như hồ bơi, cây, tiểu cảnh, hòn non bộ.., tuỳ vào độ phực tạp của cảnh quan thì làm lâu hay mau.

• Nghiêm thu bàn giao: Xong mấy cái này thì bắt đầu cần 1 thời gian vệ sinh quét dọn, vận hành thử, nghiệm thu rồi mới ra thông báo bàn giao cho khách hàng.